Lors d’un investissement immobilier locatif, la question de la rentabilité du logement ou la fiscalité attachée à celui-ci se pose régulièrement.
Mana-Homes vous aide à répondre à ces questions bien légitimes en vous fournissant un guide des solutions fiscales envisageables en fonction de votre situation personnelle.
Le régime du LMP (Loueur Meublé Professionnel) :
Ce régime vous permet de réduire considérablement votre fiscalité sur les revenus générés grâce à la location de votre logement récemment acquis.
1. Les conditions à respecter :
- Générer un revenu annuel supérieur à 23000€ de revenus de locations (on parle ici de résultat fiscal et non de recettes) ou 50% maximum de vos revenus globaux
- Ameublement : Votre logement doit être meublé, doté de tous les équipements indispensables à son habitation tels qu’un four, réfrigérateur etc. Un décret du 31 juillet 2015 fixe la liste précise des meubles et équipements à fournir au locataire).
De la literie comprenant une couette ou une couverture-Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher- Des plaques de cuisson-Un four ou un four à micro-ondes-Un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale -6°C-De la vaisselle nécessaire à la prise des repas-Des ustensiles de cuisine-Une table et des sièges-Des étagères de rangement-Des luminaires-Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques
2. Les Formalités à accomplir
- Déclarer son début d’activité en ligne sur le site d’Infogreffe : avec le formulaire P0i si l’activité est en nom propre, dans les 15 jours suivant le début d’activité de location (peut différer de la date d’acquisition)
- Établir un inventaire complet des équipements de la maison et le joindre en annexe à l’état des lieux d’entrée du locataire. Ceci constitue la preuve de la mise à disposition d’un logement en conformité avec les règles LMNP / LMP.
- Etablir/ faire établir un bilan annuel des recettes et dépenses liées à votre logement Recettes : Loyers perçus + frais de ménage éventuels facturés
Charges : Charges de copropriété + Intérêts d’emprunts + factures travaux d’entretien + factures éventuelles de ménage et blanchisserie + EDF + Internet si disponible + Amortissement du bien **Nous reviendrons en détail sur le calcul de cette charge - L’enregistrement à un Centre de gestion agréé est aujourd’hui toujours possible et vous évitera -au titre des revenus 2022- une majoration de vos revenus de 10%. Cette disposition et donc la majoration de 10% ne sera plus appliquée à partir de 2023
Pour information cette inscription représente un coût annuel entre 170 et 250€ annuel.
- Le recours à un expert-comptable est nécessaire. Celui- ci s’occupera de l’établissement du compte de résultat annuel et de la déclaration fiscale liée à votre logement
Pour information le coût d’un expert-comptable peut varier entre 700€ et 1200€ pour ce type de prestations.
- L’enregistrement à un centre de formalité des entreprises est obligatoire. Il engendrera un CFE (Charge foncière des entreprises) annuelle dépendante de la superficie de votre bien. Son montant est souvent proche du montant de votre taxe foncière.
3. Les avantages du LMP (Location Meublée Professionnelle)
a. Déduction Fiscale des amortissements
Vous pouvez réduire votre déclaration de revenus annuelle du montant de l’amortissement lié à votre bien. L’amortissement est une charge annuelle correspondant à sa dévalorisation potentielle selon son usure ou son usage. Important : Par dévalorisation nous n’entendons pas une baisse de sa valeur. Vous pouvez tout à fait amortir un bien dont la valeur marché s’apprécie annuellement.
Mode de calcul des amortissements
Votre cout d’acquisition va comprendre :
- Le prix d’achat du bien (par exemple sur Saint-Gervais ou bien Megeve)
- Les frais de notaire
- Les travaux éventuels
- Les équipements et ameublements
L’ensemble de ces montants vont constituer la base de votre déduction. Chaque catégorie ne s’amorti toutefois pas de la même manière et sur la même durée.
Le terrain sur lequel est construit votre logement n’est pas amortissable. Tout bien acquis est par définition, bâti sur un terrain. Lorsque vous investissez dans un appartement dans une copropriété la valeur de ce terrain est calculée sur la base de 15% du prix d’acquisition de l’appartement. Si vous investissez sur une base 100. Le prix du terrain est de 15.
Après déduction du terrain, les 85% de votre montant d’acquisition restant vont être répartis de la façon suivante :
La structure du logement 50% amortissable sur 25 ans
La façade et la couverture 20% amortissable sur 25 ans
Les installations électriques et de chauffage 20% amortissables sur 20 ans
Les autres équipements (ascenseur copropriété etc.) 10% amortissables sur 10 ans
Pour faciliter la compréhension, prenons l’exemple suivant
Un bien ancien Acquis pour 100,000€
+ frais de notaire 8000€
+ Travaux de rénovation 7,000€
Total cout acquisition 115, 000€
Le terrain 100 000 X15% = 15,000€ est à déduire du calcul car non amortissable
Le total à amortir est donc de 100,000 réparti comme suit
Structure = 50% X 100,000 = 50,000 réparti sur 25 ans = 50,000/25 = 2,000 €
Façade Couverture = 20% X 100,000 = 20,000 sur 25 ans = 20,000/25= 800 €
Installation électriques et chauffage = 20%X 100,000 = 20,000 sur 20 ans = 20,000/20 = 1,000€
Autres équipements divers = 10% X 100,000 = 10,000 sur 10 ans = 10,000/10 = 1,000€
Au total votre amortissement annuel s’élève donc à 4 800€
Vous pouvez par ailleurs amortir le montant de vos dépenses d’équipement et ameublement sur une durée de 5 ans (cuisine 10 ans).
Ce montant viendra s’ajouter à vos charges de copropriété, vos factures EDF, vos factures d’entretien etc. et sera donc déduit de vos loyers perçus au moment de votre déclaration fiscale LMNP. Cet amortissement vous permet donc de diminuer votre montant imposable de 4800€ annuellement grâce au régime LMNP.
b. Exonération des plus-values à la vente :
Sous réserve que l’activité LMP ait commencé il y a au moins 5 ans, les plus-values de cessions sont totalement exonérées lorsque les recettes de location sont inférieures à 90,000€.
L’exonération est partielle dans le cas où les recettes sont comprises entre 90,000 et 126,000 € HT
c. Non Assujettissement à l’Impôt sur la fortune Immobilière (IFI) anciennement Impôt sur la fortune
Les logements meublés loués en LMP* sont considérés comme des biens professionnels figurant à l’actif de votre bilan, faisant l’objet d’un amortissement (cf. déduction fiscale des amortissements)
En tant que biens professionnels, ces logements n’entrent donc pas dans le calcul de l’IFI.
*NB ceci n’est pas vrai concernant les activités LMNP (Loueur Meublé non professionnel)